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北京宏圖遠見告訴你選擇商鋪技巧有哪些

  房產投資中的住房投資收益不會太高,這是因為住房是一個完全競爭的市場,有流動性,有大量的替代產品可以供大家選擇,價格也不可能太高,太高就會有新的開發來填補。而商鋪的投資就有很強的區域性,而且開發的總量是有限的,有一定的稀缺性,受益也要高于住宅投資,因此,商鋪投資逐漸成為人們房產投資的主要方向。

北京宏圖遠見告訴你選擇商鋪技巧有哪些

  人流量大的地段
  人氣、人流是由道路決定的,在未來若干年人氣不變、人流必須經過的地段,就有很高的投資價值,因為它有永恒性。全國許多城市目前都進行著大規模的舊城改造,使得地段處于急劇變化之中,在變化當中有風險,也會有機遇。一些原來有投資價值的地段,可能會因為道路的改變,失去人流的支撐,投資的風險加大;新道路的建設也會有新的地段重新涌現,人流必須經過的一些地段的商鋪收益會很高。
  小面積商鋪
  近年來,小面積商鋪投資受到越來越多的人青睞。
  中小型企業多選擇小面積商務辦公樓。單身公寓是投資性的住宅房,多數人購買了不住而用于出租獲取租金回報。該物業一般都是地處熱鬧地段,房型面積較小,在20~40平方米之間,套內臥室、衛生間、廚房和會客空間等基本居住功能齊全。小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種,它的投資價值很高。單身公寓、小面積商務樓和小商鋪市場火熱的主要原因是單位面積小、總價低,吻合絕大多數房產投資者投資起點低回報收效快的購買心理。具體分析,單身公寓是因為城市外來人口增多,這些人經濟上并不是太富裕,他們需要過渡性房產品種;小面積商務樓是因為近年來以私營企業為代表的中小企業飛速發展,他們需要有品牌的,總價又不高的辦公物業;小商鋪是因為最近幾年城市商業模式已有兩極化發展趨勢,或大商場、高檔商場,或大眾化的遍布各新開發小區的小商店,而中小投資者需要的小商鋪目前還十分稀缺。
  成長型商鋪
  在一些邊緣地區大盤建設的早期,投資其周邊商鋪,已日漸成為樓市穩健型投資客的長線投資品種之一。
  住宅郊區化趨勢的推進,使商業網點的建設從中心區域向邊緣區域轉移。依附于新城建設而蓬勃發展的外圍地區商鋪,由于其良好的成長性,廣受投資客的關注。
  商鋪建設跟著大盤走的趨勢正日益明顯。在新建社區周圍,人口很多,居民潛在購買力巨大。這種目前還處于蓄勢階段、但將來增值空間巨大的商鋪,專家稱之為成長型商鋪。
  成長型商鋪初始投資額較低,這種需要孵化期的產品,收益率呈現遞增形態,因此比較適合資金回報迫切性不強的小投資者。
  消費能級高的地段
  在商鋪投資市場上,資深買家的訣竅之一就是“看客買鋪”。CBD商務規劃區和社區商業鋪位之所以熱銷,根本原因就在于,投資判定一家商鋪的價值,最重要的是看客流的消費能級,哪里的消費能級越高,哪里的商鋪投資越有價值。寫字樓商鋪租金相對比較低,升值空間大;其次是CBD商務區的客流比較穩定,消費能級比較高,特別適合一些現代商貿服務行業的業態入駐。類似的CBD商務區規劃有限,其商鋪存量則更是稀缺,對投資者來說,升值潛力都十分看好。
  一般來說,CBD商務區的商鋪客流消費能級相對較高。以商務樓白領、外籍人士為目標消費群的酒吧咖啡館、健身健美中心、美容美發廳以及銀行證券、展覽展示廳都會開在這些地方。
  大型超市旁
  從城市的發展看,城市空心化會成為趨勢,隨著居住的外移,商業也會向外發展,而商務中心會集中在城市中心。百貨業需要相對的集中,買衣服、家電等,需要看流行、看趨勢,消費者需要貨比三家。而超市就不用集中,是消費者很快可以下決定購買的,只要有消費人群的支撐,就能獨立形成旺區。現在要尋找風險小、回報高的地段,城市地鐵的出口應該是投資的最佳選取點,地鐵出口確定的位置,一般租金會成倍地上漲。
  對于商業地產的投資,要注意地段和商業業態,現在的超市將有可能會被倉市所取代,倉市將成為一種方向。在倉市和超市的旁邊可以考慮選擇商鋪,因為在附近不缺人氣,但要注意的是,經營要有差異性,不能經營和倉市、超市相近的商品。
  綠地周邊商鋪
  經歷非典,市民開始更加注重健康、環保、綠色的消費理念,綠地商鋪炙手可熱。
  昔日在人們一般認識中,商業繁榮是建立在一種完全人為的環境中,它需要購買力聚集,而坐落于大片綠地周邊的商鋪,無法形成視覺上的強勢。因而“綠色”往往會站到繁榮繁華商業的對立面。在上海商業歷史上,就不乏一些知名商業街在改造時“果斷”移植掉大片行道樹所帶來的遺憾。
  而如今,隨著市民生活水平的提高,消費市場已經從“物質經濟”逐步轉向“體驗經濟”階段。品牌、服務和空間環境、消費的安全與健康作為“體驗經濟”的有機組成部分,逐漸超越單純的價格戰,成為主導人們消費行為的重要因素。綠地商鋪熱正是在這些綜合因素的作用下應運而生。
  警惕高租金商鋪
  不同位置的商鋪,獲得客流的能力不一樣,租金價格也自然大不相同。商鋪租金的變化,往往是某個區域或某類商鋪投資價值的坐標。
  有兩類熱銷的商鋪租金和售價是一路走高。一類是連鎖大賣場、銷品茂等新業態的大商鋪。作為注入房產市場的新元素,這些大型優質商鋪供給的稀缺,使近期公開租售的大商鋪的租金繼續保持上升勢頭。另一類,則是市級商業中心區的“經典”旺鋪,租金更是成倍增長,千金難求,一經推出即被投資者購租一空。
  商鋪投資專家分析認為,在目前的市場上,這類位置佳、地段好的所謂“經典旺鋪”,其價格已經被抬升到一個危險的價位區間,投資者如果現在入市,存在巨大的套牢風險,務必三思而后行。不少商鋪一而再,再而三地被爆炒,租金的價格已經相當離譜,誰成為最后接手的經營者,等于“抱個炸彈在懷里”。
  租金高的商鋪,雖能代表它的經營價值高,但絕不能說商鋪租金越高,就越值得商家入駐。能讓老板賺錢的商鋪是好商鋪,但決定一家商鋪是否值得投資,租金并非惟一的參考指標。
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